疫情发生那段时间里的租金减免这一问题，牵扯着数目众多的租户以及房东的内心。法律方面所规定的条文表面看上去好像清晰明了，然而当面对着繁杂又多样的实际状况时，怎样去认定“不可抗力”并且能够做到公平公正地去分摊损失，从而在实际去做这份事情的过程当中成为了最大的引发争议的要点。
租金减免的政策核心
在疫情这段时期当中，各地所发布出来的租金减免相关政策，主要是针对于国有经营性的房产来开展的。比如说在2022年的时候，上海、深圳等这样一些地方曾经做出来明确规定，承租国有房屋的那些小型微利企业呀以及个体工商户，是能够享受到好几个月的租金减免优惠的。像这类的相关政策它是具备着明确的行政指导性质特点的。
国家对于大量私人房东跟租客之间存在的租赁关系，尚未出台强制减免的统一规定。私人租赁的租金减免，更多靠双方协商，或者依照《民法典》里关于不可抗力或情势变更的规定来处理，此为本纠纷埋下了伏笔。
不可抗力的认定关键
法律范畴之中的“不可抗力”，所指向的乃是一种无法预见，并且无法避免，同时还不能克服的客观情形。仅仅只是单纯的疫情蔓延这个本身，法院一般而言并不会直接将其认定为不可抗力，这是因为依照情况它并不必然会致使合同完全没有办法去履行。
重点在于“防控措施”，像政府发布的使得租客没法返回又没法使用租赁房屋的封城令、隔离通知、延迟复工命令等具体行政行为，一般会被判定成不可抗力，司法实践区分了“疫情”跟“防控措施”，而后者才是减免责任的关键依据。
租赁期满无法搬家的困境
到了合同到期之时，要是租客因为隔离而没办法进行搬家，这能不能够算作是构成那种违约的情况呢？依据《民法典》的相关规定，当合同到期之后租客持续使用房屋并且房东没有表示反对的，就会转变成为不定期租赁。在这个时候，不管是哪一方都能够解除合同，不过需要提前去进行通知。
要是房东已然明确提出解约要求，然而租客确实由于封控之类的强制措施致使无法搬离，这是因为不可抗力造成不能履行搬离义务。租客能够依据此来主张免除逾期搬离的违约责任，不过一般还是要支付房屋实际被占用期间的使用费。
司法实践的审查尺度
于具体案件里，法院审查的重点是“因果关系”。租客得要证明，是具体实施的疫情防控措施直接致使其没办法使用房屋或者搬离，并非是其主观意愿或者其他方面的原因。
比如说，租客置身于高风险区域被禁止外出，或者所居住的楼栋被整体进行封控，证据要是确凿往往容易获得支持。要是仅仅因为害怕感染而自己决定不返回，那就很难得到租金减免。司法的态度十分谨慎，着重强调对个案展开具体分析。
协商优先的法律原则
当事人受法律鼓励在诸如疫情这般的特殊时期优先展开协商，众多纠纷借由调整租金、延长租赁期限、采取分期付款等方式得以化解，在上海 2022 年处于疫情期间之时，多家租赁平台曾发出倡议，以期房东与租客能够友好地进行协商，从而共同渡过难关。
当协商不成进而诉诸法律的情形出现时，人民法院同样会依照公平原则来展开调解工作。审判人员呢，有可能会引导双方去考量合同履行遭遇阻碍的程度、损失的大小以及各自能够承受的能力这般的因素，从而寻觅到一个相对而言较为平衡的解决办法，而并非是直接简单地判决全部免除或者全部不免除。
风险防范与证据保留
对于租客来讲，若要主张减免，就得留意保留证据。证据涵盖政府发布的防控通知，社区封闭管理的证明，隔离医学观察的通知书，交通停运的通告等，这些乃是证明“不可抗力”存在的关键所在。
对于房东来讲，要是确实因为疫情致使自身陷入重大经济困难状况，那么也能够依据情势变更原则，去跟租客协商变更合同。不管是到底哪一方，在沟通期间保留微信聊天记录、邮件以及书面函件等证据，这对于后续有可能发生的争议解决而言都极为关键。
当遭遇像疫情这般的突发公共事件时，租赁合同的履行情形需要更多的理解以及互助。您于疫情那段时期，是不是也曾碰到过相似的租房方面的困扰，而最终又是怎样将其予以解决的呢，欢迎在评论区去分享您自身的经历还有看法。
